Współwłaściciel nie chce sprzedać mieszkania lub domu: co możesz zrobić?

Ustawa wyróżnia współwłasność w częściach ułamkowych i współwłasność łączną.^[11] Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy działu o współwłasności z Kodeksu cywilnego. Współwłasność łączną regulują przepisy o stosunku, z którego ona wynika.^[11]

Ten poradnik dotyczy zwykłych mieszkań i domów należących do kilku osób, na przykład do rodzeństwa. Jeśli nieruchomość kupiły wspólnie osoby, które nie są małżonkami, w określonych udziałach, w grę wchodzi współwłasność w częściach ułamkowych.^[11] Nie omawiamy nieruchomości rolnych.

Dwie sytuacje wyglądają inaczej. Pierwsza to niepodzielony spadek, który opisujemy krótko na końcu. Druga to sytuacja małżonków i byłych małżonków. Jej nie analizowaliśmy, bo wymaga innych przepisów. Omów ją z prawnikiem lub notariuszem.

Ustawa zakłada, że udziały współwłaścicieli są równe. W przepisie stoi: „domniemywa się”.^[12] Własne udziały sprawdzisz w akcie, na podstawie którego nabyliście nieruchomość, oraz w księdze wieczystej.

W księdze mogą być ujawnione między innymi prawo pierwokupu.^[8] To pierwszeństwo kupna rzeczy. Zastrzega je ustawa lub czynność prawna (na przykład umowa) dla jednej ze stron na wypadek, gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej.^[13]

Mogą być też ujawnione roszczenia (czyli żądania). Jedno wynika z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli. Inne to roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności.^[8]

Jeśli nie wiesz, co oznaczają wpisy w Twojej księdze, nie zgaduj. Poproś o ich omówienie notariusza lub prawnika. Jak czytać księgę, opisujemy w poradniku „Jak przeczytać księgę wieczystą i co oznaczają jej działy?”.

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.^[14] Przepis mówi o nieruchomości, a nie wprost o udziale. Dlatego o formę umowy sprzedaży udziału zapytaj notariusza. Zwykle odbywa się to właśnie u notariusza.

Osoba, która kupi Twój udział, zostanie współwłaścicielem razem z pozostałymi.^[1] Będzie mogła korzystać z rzeczy wspólnej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić z korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli.^[15]

Przed sprzedażą sprawdź ustalenia z umów między dotychczasowymi współwłaścicielami. Przykładem jest umowne wyłączenie uprawnienia do żądania zniesienia współwłasności na czas niedłuższy niż pięć lat.^[4] Roszczenie ujawnione w księdze wieczystej uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, z wyjątkami wskazanymi w ustawie.^[8][16] To, czy takie ustalenia dotyczą kupującego w Twojej sprawie, zależy od ich treści i od wpisów w księdze. Omów to z prawnikiem.

W Kodeksie cywilnym ustawowe prawo pierwokupu współwłaściciela przy sprzedaży udziału dotyczy nieruchomości rolnej. Przysługuje pozostałym współwłaścicielom, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Przepis przewiduje od tego wyjątki (art. 166 § 1 k.c.).^[17]

Przy zwykłym mieszkaniu lub domu sprawdź, czy współwłaściciele nie ustalili pierwokupu między sobą. Prawo pierwokupu może wynikać także z czynności prawnej.^[13] Prawo pierwokupu co do nieruchomości można wykonać w ciągu miesiąca od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży, chyba że zastrzeżono inne terminy.^[18] Pierwokup wynikający z innych ustaw wykracza poza ten poradnik.

Ustawa przewiduje też, że w braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd.^[3] Sąd orzeknie wtedy, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.^[3] To nie jest to samo co zniesienie współwłasności. Czy i jak sąd może w tym trybie zastąpić brakującą zgodę, omów z prawnikiem.

Załóżmy, że rodzeństwo ma po połowie domu. Jedno chce sprzedać, a drugie nie. Każde może sprzedać swój udział (art. 198 k.c.).^[2] Sprzedaż całego domu wymaga zgody obojga (art. 199 k.c.).^[3] Każde może też co do zasady żądać zniesienia współwłasności, o którym piszemy niżej.^[4] To tylko przykład, a nie opis żadnej konkretnej sprawy.

Osobna sprawa to bieżące decyzje o nieruchomości. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli.^[19] Gdy jej nie ma, każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.^[19] Przepis nie wylicza tych czynności. Jeśli nie wiesz, czy sprawa to zwykły zarząd, zapytaj prawnika.

Większość oblicza się według wielkości udziałów.^[20] Każdy ze współwłaścicieli może też wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy. Ustawa wskazuje dwie sytuacje: nie można uzyskać zgody większości w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo większość narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.^[21]

Przepisy o zarządzie mówią, kto o czym decyduje na co dzień. Gdy współwłaściciel chce zakończyć współwłasność, ustawa pozwala mu co do zasady żądać jej zniesienia.^[4]

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności.^[4] Uprawnienie to może jednak być wyłączone czynnością prawną, na przykład umową, na czas niedłuższy niż pięć lat. W ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu można je przedłużyć na kolejne pięć lat. Przedłużenie można ponowić.^[4]

Dlatego sprawdź, czy między współwłaścicielami nie ma takiej umowy. Sprawdź też księgę wieczystą. Może być w niej ujawnione roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności.^[8]

Kodeks cywilny wymienia trzy sposoby zniesienia współwłasności.^[22][5] Podaje je w pewnej kolejności:

• Podział rzeczy wspólnej. Każdy ze współwłaścicieli może żądać, żeby zniesienie nastąpiło przez podział. Nie dotyczy to podziału sprzecznego z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy. Nie dotyczy to też podziału, który pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.^[22] W postanowieniu w sprawie o dział spadku, czyli o podział spadku między spadkobierców, Sąd Najwyższy wskazał coś ważnego. Podział fizyczny rzeczy (jej rzeczywisty podział na części) jest podstawowym sposobem zniesienia współwłasności. Odmowa takiego podziału może mieć miejsce jedynie wyjątkowo i tylko w razie okoliczności z art. 211 k.c.^[23] W przypadku domu podział fizyczny bywa możliwy, o ile nie jest sprzeczny z art. 211 k.c.^[22]
• Przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych. Dotyczy rzeczy, która nie daje się podzielić. Następuje stosownie do okoliczności.^[5]
• Sprzedaż rzeczy według przepisów Kodeksu postępowania cywilnego. Ta możliwość także dotyczy rzeczy, która nie daje się podzielić.^[5]

Gdy zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość udziałów można wyrównać dopłatami pieniężnymi. Jeśli ustalono dopłaty lub spłaty, sąd oznacza termin i sposób ich uiszczenia. W razie rozłożenia na raty terminy nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu.^[5]

Opisujemy przebieg tylko w zarysie. Nie podajemy terminów ani kosztów, bo zależą od konkretnej sprawy.

• Wniosek składa się do sądu właściwego dla miejsca położenia nieruchomości.^[24] We wniosku trzeba dokładnie określić rzecz mającą ulec podziałowi i przedstawić dowody prawa własności.^[25]
• Sąd powinien nakłaniać współwłaścicieli do zgodnego przeprowadzenia podziału.^[9] Gdy wszyscy złożą zgodny wniosek co do sposobu zniesienia współwłasności, sąd wyda postanowienie odpowiadające wnioskowi, jeśli spełnione są warunki z ustawy (art. 622 § 2 k.p.c.).^[9] Jeśli nieruchomość ma być podzielona na części, projektowany podział powinien być zaznaczony na planie.^[26] Projekt podziału nie może sprzeciwiać się prawu ani zasadom współżycia społecznego. Nie może też w sposób rażący naruszać interesu osób uprawnionych.^[9]
• Sprawy z zakresu prawa rzeczowego rozpoznaje się na rozprawie, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.^[27]
• W tym postępowaniu sąd rozstrzyga także spory o prawo żądania zniesienia współwłasności i o prawo własności. Rozstrzyga też wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy.^[28] Po prawomocnym postanowieniu o zniesieniu współwłasności uczestnik (osoba biorąca udział w sprawie) nie może już dochodzić tych roszczeń, chociażby ich nie zgłosił (art. 618 § 3 k.p.c.).^[28] Warto więc przed sprawą uporządkować wzajemne rozliczenia między współwłaścicielami i zapytać prawnika, które roszczenia po zakończeniu sprawy nie będą już możliwe do dochodzenia.^[28] Pamiętaj przy tym, że wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną współwłaściciele ponoszą w stosunku do wielkości udziałów.^[29]
• Gdy postanowienie przyznaje dotychczasowym współwłaścicielom części rzeczy albo jednemu z nich całość rzeczy, własność przechodzi na uczestników wskazanych w postanowieniu z chwilą uprawomocnienia się postanowienia. Jeśli w wyniku podziału rzecz lub jej część przypadnie współwłaścicielowi, który nią nie włada, sąd orzeka też o jej wydaniu lub opróżnieniu pomieszczeń przez pozostałych współwłaścicieli. Określa na to termin.^[30]

Każdy uczestnik ponosi koszty postępowania związane ze swoim udziałem w sprawie. Jeśli jednak uczestnicy są w różnym stopniu zainteresowani wynikiem postępowania albo ich interesy są sprzeczne, sąd może stosunkowo rozdzielić obowiązek zwrotu kosztów. Może też włożyć go w całości na jednego z uczestników.^[31]

Nie. Sprzedaż jest jednym z możliwych sposobów i ustawa wymienia ją na końcu (art. 212 § 2 k.c.).^[5] Sąd Najwyższy wskazał w jednym z postanowień, że sąd nie może pomijać woli ustawodawcy wyrażonej w tej kolejności: najpierw podział rzeczy, jeśli jest to niemożliwe, przyznanie rzeczy ze spłatą, a dopiero na końcu sprzedaż.^[32] Sprawa dotyczyła podziału majątku wspólnego byłych małżonków i obejmowała zniesienie współwłasności nieruchomości.^[32]

W innym postanowieniu, wydanym w sprawie o dział spadku, Sąd Najwyższy wskazał, że określenie „rzecz, która nie daje się podzielić” bywa rozumiane szerzej niż niemożność fizycznego podziału. Dotyczy to także sytuacji, gdy żaden ze współwłaścicieli nie wyraża zgody na przyznanie mu rzeczy.^[33]

Kiedy dokładnie sąd zarządzi sprzedaż, zależy od okoliczności i oceny sądu. Nie można z góry zakładać żadnego rozstrzygnięcia ani żadnego sposobu zniesienia. Orzeczenia, które przywołujemy, pochodzą z lat 2014-2015. Nowszego orzecznictwa nie sprawdzaliśmy, więc potraktuj je jako ilustrację, a nie gwarancję.

W postanowieniu zarządzającym sprzedaż sąd albo rozstrzyga o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli, albo tylko zarządza sprzedaż. Wtedy odkłada rozstrzygnięcie o roszczeniach i o podziale sumy ze sprzedaży do czasu jej przeprowadzenia.^[34]

Zniesienie współwłasności nieruchomości przez sprzedaż publiczną odbywa się w postępowaniu egzekucyjnym. Stosuje się do niego odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości, ze zmianami wskazanymi w kolejnych przepisach (art. 1066 k.p.c.).^[6]

Postępowanie może być wszczęte z urzędu, czyli bez wniosku, albo na wniosek każdego ze współwłaścicieli. Podstawą jest tytuł wykonawczy, który postanawia, że zniesienie współwłasności ma być przeprowadzone w drodze sprzedaży nieruchomości.^[35] To dokument, który według przepisów jest podstawą egzekucji.^[36]

W obwieszczeniu o licytacji należy podać, że egzekucja ma na celu zniesienie współwłasności (art. 1068 § 2 k.p.c.).^[37] Obwieszczenie to publiczne ogłoszenie komornika o licytacji.^[38] Sąd Najwyższy zwrócił też uwagę, że sprzedaż rzeczy odbywa się na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym.^[33]

Dla Ciebie oznacza to jedno: to sprzedaż publiczna w formie licytacji, a nie zwykła sprzedaż na rynku. Jej wynik nie jest z góry znany. Przepisy o egzekucji stosuje się tu „odpowiednio” i „ze zmianami”. Dlatego nie przenoś jeden do jednego tego, co czytasz o licytacjach komorniczych. Ogólny przebieg licytacji opisujemy w poradniku „Licytacja komornicza nieruchomości krok po kroku”.

Gdy spadek przypada kilku spadkobiercom (osobom, które dziedziczą), do wspólności majątku spadkowego i do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Stosuje się je z zachowaniem przepisów tego samego tytułu Kodeksu cywilnego, czyli przepisów o wspólności majątku spadkowego i dziale spadku.^[39]

Jest tu jednak ważna różnica w porównaniu ze zwykłą współwłasnością (art. 198 k.c.).^[2] Spadkobierca może rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku za zgodą pozostałych spadkobierców. W braku zgody któregokolwiek z nich rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby jego uprawnienia wynikające z przepisów o dziale spadku.^[10] Tak w skrócie brzmi ten przepis. Jakie skutki ma ono dla podpisanej umowy w Twojej sprawie, oceni prawnik.

Spadkobierca, który spadek przyjął, może natomiast zbyć spadek, czyli przekazać go dalej, w całości lub w części. To samo dotyczy zbycia udziału spadkowego.^[40] Szczegóły omów z prawnikiem.

Dział spadku może nastąpić na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami albo na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek z nich. Jeśli do spadku należy nieruchomość, umowa o dział powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.^[41] W postępowaniu sądowym do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o zniesieniu współwłasności.^[42] Więcej o pierwszych krokach po odziedziczeniu nieruchomości znajdziesz w poradniku „Odziedziczyłem nieruchomość: od czego zacząć?”.

To nie są porady prawne, tylko praktyczne kroki, które zwykle porządkują sytuację:

• aktualny odpis z księgi wieczystej i dokument, na podstawie którego nabyliście nieruchomość,
• wszelkie umowy i ustalenia między współwłaścicielami (o korzystaniu z nieruchomości, o pierwokupie, o wyłączeniu zniesienia współwłasności),
• informacja, kto w nieruchomości mieszka i kto ponosi bieżące opłaty oraz remonty,
• spokojna notatka z dotychczasowych rozmów ze współwłaścicielem: co proponował, a co odrzucił,
• lista pytań, które chcesz zadać, zanim cokolwiek podpiszesz.

Współwłasność, w której nie ma zgody, bywa męcząca, zwłaszcza gdy dotyczy bliskich osób. Nie musisz podejmować decyzji od razu. Jeśli chcesz opowiedzieć o swojej sytuacji, opisz ją w formularzu na stronie albo napisz do nas na WhatsApp. Porozmawiamy spokojnie, bez zobowiązań i bez presji. Nie obiecujemy z góry żadnego rozwiązania ani wyniku.

To ogólne informacje, a nie porada prawna. Opisujemy przepisy w uproszczeniu, w brzmieniu z tekstów jednolitych wskazanych w przypisach. Przy konkretnej sprawie porozmawiaj z prawnikiem lub notariuszem.