Odziedziczyłem nieruchomość: od czego zacząć?

Spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.^[1] Spadek otwiera się z chwilą śmierci zmarłego.^[2]

Powołanie do spadku wynika z ustawy albo z testamentu.^[9] Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów o spadkach.^[10]

Od tej zasady są wyjątki. Nie należą do spadku prawa i obowiązki zmarłego ściśle związane z jego osobą. Nie należą do niego też prawa, które z chwilą jego śmierci przechodzą na oznaczone osoby niezależnie od tego, czy są one spadkobiercami.^[10] Czy jakieś prawo zmarłego jest takim prawem, ocenia prawnik.

O tym, jak udowodnić swoje prawa do spadku, piszemy niżej.

Tytuł powołania to podstawa dziedziczenia, czyli ustawa albo testament.^[9] Przepis mówi o dniu, w którym spadkobierca dowiedział się o tytule swego powołania, a nie o dniu śmierci zmarłego.^[3] Który dzień jest początkiem terminu w Twojej sprawie, ustal z notariuszem lub prawnikiem.

Do zachowania terminu wystarcza złożenie przed jego upływem wniosku do sądu o odebranie oświadczenia o przyjęciu lub o odrzuceniu spadku.^[3]

Ustawa daje spadkobiercy trzy możliwości.^[4]

• Przyjęcie proste: spadkobierca przyjmuje spadek bez ograniczenia odpowiedzialności za długi.^[4]
• Przyjęcie spadku z dobrodziejstwem inwentarza: spadkobierca przyjmuje spadek z ograniczeniem tej odpowiedzialności.^[4]
• Odrzucenie spadku: spadkobierca, który spadek odrzucił, zostaje wyłączony od dziedziczenia, tak jakby nie dożył otwarcia spadku.^[11]

Poza wypadkami wymienionymi w tym samym artykule nie możesz spadku częściowo przyjąć, a częściowo odrzucić.^[12] Zapytaj notariusza, czy któryś z tych wyjątków dotyczy Twojej sprawy.

Tego brzmienia przepisu nie stosuje się do spadków otwartych przed 18 października 2015 r., czyli przed dniem wejścia w życie ustawy, która je wprowadziła.^[13] Jeśli spadek otworzył się wcześniej, zapytaj notariusza lub prawnika, jakie przepisy dotyczą Twojej sprawy.

Jeśli termin już minął albo nie wiesz, jak go liczyć, porozmawiaj z notariuszem lub prawnikiem. Nie zgaduj.

Oświadczenie składa się przed sądem lub przed notariuszem. Można je złożyć ustnie lub na piśmie z podpisem urzędowo poświadczonym.^[14] Jak wygląda poświadczenie podpisu w Twoim przypadku, wyjaśni notariusz.

Oświadczenia o przyjęciu lub o odrzuceniu spadku nie można odwołać.^[8] Dlatego omów sprawę z notariuszem lub prawnikiem, zanim je złożysz, zwłaszcza gdy możliwe są długi.

Osobne przepisy dotyczą oświadczenia złożonego pod wpływem błędu lub groźby. Dotyczą też sytuacji, gdy spadkobierca pod wpływem błędu lub groźby nie złożył żadnego oświadczenia w terminie.^[15] Takie sprawy ocenia prawnik.

Zakres odpowiedzialności za długi spadkowe zależy od sposobu przyjęcia spadku.^[5] Przy przyjęciu prostym spadkobierca odpowiada za długi spadkowe bez ograniczenia.^[5]

Przy przyjęciu z dobrodziejstwem inwentarza spadkobierca odpowiada za długi spadkowe tylko do wartości ustalonego w wykazie inwentarza albo spisie inwentarza stanu czynnego spadku.^[5] Wykaz inwentarza może złożyć w sądzie albo przed notariuszem spadkobierca, który przyjął spadek z dobrodziejstwem inwentarza. Ustawa wymienia też inne osoby, które mogą go złożyć.^[16] Ujawnia się w nim przedmioty należące do spadku z ich wartością oraz długi spadkowe z ich wysokością.^[16]

Brzmienie art. 1031 § 2 i przepisy o wykazie inwentarza (art. 1031¹) pochodzą z tej samej ustawy z 2015 r. Nie stosuje się ich do spadków otwartych przed 18 października 2015 r.^[13]

Pojęcie „stan czynny spadku” zostawiamy w brzmieniu z przepisu, żeby nie zmienić sensu. Jego znaczenie w Twojej sprawie wyjaśni notariusz lub prawnik.

Ograniczenie odpowiedzialności odpada w przypadkach, które wymienia ustawa. Jeden z takich przypadków to podstęp przy sporządzaniu wykazu albo spisu inwentarza, na przykład gdy spadkobierca podstępnie pominął przedmioty należące do spadku albo podstępnie podał nieistniejące długi.^[5]

Do długów spadkowych należą też koszty pogrzebu zmarłego w takim zakresie, w jakim pogrzeb odpowiada zwyczajom przyjętym w danym środowisku, oraz koszty postępowania spadkowego.^[17] Ustawa wymienia tam jeszcze inne obowiązki.

Zanim zdecydujesz o spadku, sprawdź, jakie długi zostawił zmarły. Jeśli nie masz pewności, omów to z notariuszem lub prawnikiem.

Sąd na wniosek osoby mającej w tym interes stwierdza nabycie spadku przez spadkobiercę.^[6] Dokument, w którym sąd to stwierdza, nazywa się postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku.

Notariusz sporządza akt poświadczenia dziedziczenia.^[6] To drugi dokument, który może potwierdzać, kto jest spadkobiercą. Zasady jego sporządzania określają odrębne przepisy.

Ustawa zakłada, że osoba, która uzyskała któryś z tych dokumentów, jest spadkobiercą. W przepisie stoi: „domniemywa się”.^[6] Co to słowo znaczy w Twojej sprawie, wyjaśni prawnik.

Przepis mówi też o osobie trzeciej, która sama nie zgłasza praw do spadku z tytułu dziedziczenia. Wobec niej spadkobierca może udowodnić swoje prawa wynikające z dziedziczenia tylko stwierdzeniem nabycia spadku albo zarejestrowanym aktem poświadczenia dziedziczenia.^[18] Zapytaj notariusza, czy Twój akt jest zarejestrowany.

Stwierdzenie nabycia spadku i poświadczenie dziedziczenia nie mogą nastąpić przed upływem sześciu miesięcy od otwarcia spadku.^[19] Wyjątek: wszyscy znani spadkobiercy złożyli już oświadczenia o przyjęciu lub o odrzuceniu spadku.^[19]

Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości.^[20] Właściciel nieruchomości jest obowiązany niezwłocznie złożyć wniosek o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej.^[21] Czy i kiedy ten obowiązek dotyczy Ciebie jako spadkobiercy, zapytaj notariusza.

Gdy sąd prowadzący księgę dostanie zawiadomienie o zmianie właściciela nieruchomości, wpisuje z urzędu, czyli sam, bez wniosku, ostrzeżenie. To wpis, że stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze stał się niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym.^[22]

Gdy spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Stosuje się je z zachowaniem przepisów o wspólności majątku spadkowego i dziale spadku.^[7] Dział spadku to podział spadku między spadkobierców.

Współwłasność to sytuacja, w której własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom.^[23] Ustawa wyróżnia współwłasność w częściach ułamkowych i współwłasność łączną.^[24]

Spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku. Rozporządzić znaczy tu na przykład sprzedać. W braku zgody któregokolwiek z pozostałych rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby jego uprawnienia wynikające z przepisów o dziale spadku.^[25] Tak w skrócie brzmi ten przepis. Jakie skutki ma on dla umowy w Twojej sprawie, oceni prawnik.

Dział spadku może nastąpić na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami albo na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek z nich. Jeżeli do spadku należy nieruchomość, umowa o dział powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.^[26]

Spadkobierca, który spadek przyjął, może spadek ten zbyć w całości lub w części. Zbyć znaczy przekazać dalej, na przykład sprzedać. To samo dotyczy zbycia udziału spadkowego.^[27]

Załóżmy, że po rodzicach dziedziczy troje rodzeństwa, a w spadku jest jedno mieszkanie. Jedna osoba chce sprzedać, a dwie pozostałe nie. Znaczenie mają wtedy przepisy o rozporządzaniu udziałem w przedmiocie należącym do spadku oraz o dziale spadku.^[25][26] To tylko przykład, a nie opis żadnej konkretnej sprawy. Przebieg takiej sprawy zależy od okoliczności.

Małżonek i inne osoby bliskie zmarłemu, które mieszkały z nim do dnia jego śmierci, są uprawnione do korzystania z mieszkania i urządzenia domowego w zakresie dotychczasowym. Przysługuje im to w ciągu trzech miesięcy od otwarcia spadku.^[28]

Te przepisy nie ograniczają uprawnień małżonka i innych osób bliskich, które wynikają z najmu lokali lub ze spółdzielczego prawa do lokalu.^[28] Jeśli ktoś mieszka w odziedziczonej nieruchomości, zapytaj prawnika, jakie ma prawa w jego przypadku.

Zanim podpiszesz umowę sprzedaży, zwykle pomaga:

• ustalić, kto jest spadkobiercą i czy masz dokument, który to potwierdza,
• sprawdzić księgę wieczystą nieruchomości i jej wpisy,
• ustalić, czy pozostali spadkobiercy zgadzają się na sprzedaż,
• sprawdzić, czy zmarły nie podpisał umowy dotyczącej tej nieruchomości,
• omówić sprawę z notariuszem lub prawnikiem.

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.^[29]

To praktyczna lista, a nie porada prawna:

• akt zgonu zmarłego i testament, jeśli zmarły go zostawił,
• dokumenty nieruchomości i numer księgi wieczystej,
• datę, w której dowiedziałeś się o tytule swego powołania do spadku,
• dane pozostałych spadkobierców i listę znanych długów zmarłego,
• pisma od wierzycieli lub z sądu, jeśli już przyszły,
• pytania, które chcesz zadać.

Spadek to trudny czas, a do tego dochodzą formalności. Nie musisz podejmować decyzji od razu. Jeśli chcesz sprzedać odziedziczoną nieruchomość, także gdy sprawa spadkowa się toczy, opisz sytuację w formularzu na stronie albo napisz do nas na WhatsApp. Porozmawiamy spokojnie, bez presji. Wstępna wycena jest gotowa w 15 minut, a ostateczna wycena po analizie dokumentów w 12-48h.

Rozmowa z nami niczego nie zmienia w tym, co wynika z przepisów, i nie zastępuje porady prawnej. Opisujemy przepisy w uproszczeniu, w brzmieniu z tekstów jednolitych wskazanych w przypisach. Przy konkretnej sprawie porozmawiaj z notariuszem lub prawnikiem.