Lokator nie chce się wyprowadzić: co możesz zrobić, a czego nie wolno?

Przepisy różnią się zależnie od tego, kim jest osoba zajmująca lokal. Dlatego pierwszym krokiem jest ustalenie jej sytuacji. Możliwe są na przykład takie przypadki:

• Najemca, który płaci czynsz na podstawie zwykłej umowy najmu. Wypowiedzenie przez właściciela ocenia się wtedy według art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Opisujemy to niżej.^[1]
• Najemca z umową najmu okazjonalnego. To szczególna umowa najmu lokalu mieszkalnego z własnymi wymogami (art. 19a–19e tej ustawy). Opisujemy ją niżej.^[9][10]
• Osoba, która używa lokalu bezpłatnie, na przykład na podstawie umowy użyczenia (art. 710 k.c.).^[11] Użyczający, czyli ten, kto zezwolił na bezpłatne używanie rzeczy, może żądać jej zwrotu między innymi wtedy, gdy rzecz stanie się potrzebna z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy. Przepis dopuszcza to, chociażby umowa była zawarta na czas oznaczony (art. 716 k.c.).^[12]
• Osoba, która zajmuje lokal, choć wobec właściciela nie przysługuje jej już uprawnienie do jego używania, na przykład gdy najem się zakończył. W ustawie o ochronie praw lokatorów mówi się o zajmowaniu lokalu „bez tytułu prawnego”, ale ustawa nie wyjaśnia tego określenia.^[13] Właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana. Nie może tego żądać, jeśli osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą (art. 222 § 1 k.c.).^[14]
• Osoba, która mieszkała z najemcą, gdy najemca zmarł. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu wstępują osoby wymienione w przepisie. Są to: małżonek niebędący współnajemcą, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Wstępują w najem tylko wtedy, gdy stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Gdy nie ma żadnej z tych osób, najem lokalu mieszkalnego wygasa. Tych zasad nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego (art. 691 § 1–3 i 5 k.c.).^[15]

Jeśli nie masz pewności, która sytuacja jest Twoja, omów dokumenty z prawnikiem.

Zasady ochrony lokatorów opisuje ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Ustawa nazywa „lokatorem” najemcę lokalu albo osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.^[16]

Opisujemy tę ustawę według tekstu jednolitego z 2023 r., czyli ujednoliconego brzmienia ustawy (Dz. U. 2023 poz. 725, stan na 9.03.2023). W Sejmowej bazie aktów prawnych sprawdziliśmy 21.10.2026, że od tej daty nie opublikowano nowelizacji tej ustawy. Kodeks cywilny, Kodeks postępowania cywilnego i Kodeks karny cytujemy według tekstów jednolitych z 2026 r., wskazanych w przypisach. Ich brzmienie sprawdziliśmy 21.10.2026 pod kątem cytowanych przepisów.

Przepisy o najmie i eksmisji bywają zmieniane. Przed każdym krokiem sprawdź ich aktualne brzmienie w dniu, w którym działasz. To ogólne informacje, a nie porada prawna.

Ta część dotyczy lokatora, który odpłatnie używa lokalu. Właściciel może wtedy wypowiedzieć stosunek prawny tylko z przyczyn określonych w ustawie. Ustawa wymienia je w art. 11 ust. 2–5 oraz w kilku innych przepisach, których tu nie omawiamy.^[1]

Wypowiedzenie powinno być, pod rygorem nieważności, dokonane na piśmie. Powinno też określać przyczynę wypowiedzenia (art. 11 ust. 1).^[1] Ustna informacja, że lokator ma się wyprowadzić, nie spełnia więc wymogu formy pisemnej.

To dotyczy najmu objętego art. 11. Przy najmie okazjonalnym art. 19e wskazuje, które przepisy ustawy się stosuje. Art. 11 ust. 1 nie ma na tej liście. Dlatego formę i tryb zakończenia takiego najmu sprawdź z prawnikiem.^[10][1]

Poniżej najważniejsze przyczyny i terminy, które przepis wymienia. Pierwsze cztery przyczyny mają ten sam termin: wypowiedzenie nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 11 ust. 2).^[17]

• Naruszanie obowiązków przez lokatora (art. 11 ust. 2 pkt 1). Przepis mówi o lokatorze, który pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem. Wymienia też inne zachowania. Są to: zaniedbywanie obowiązków z dopuszczeniem do powstania szkód, niszczenie urządzeń przeznaczonych do wspólnego korzystania przez mieszkańców oraz rażące lub uporczywe wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu. To ostatnie zachowanie musi czynić uciążliwym korzystanie z innych lokali. Czy przy każdym z nich potrzebne jest pisemne upomnienie, wynika z brzmienia przepisu. Omów to z prawnikiem.^[17]
• Zaległości w opłatach. Dotyczy lokatora, który zalega z zapłatą (przepis mówi: „jest w zwłoce”) czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności. Ustawa wymienia tu też niektóre opłaty niezależne od właściciela. Warunkiem jest, że lokator zalega pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności (art. 11 ust. 2 pkt 2).^[17]
• Podnajem bez zgody. Dotyczy lokatora, który wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela (art. 11 ust. 2 pkt 3).^[17]
• Rozbiórka lub remont. Dotyczy lokatora, który używa lokalu wymagającego opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem wskazanym w przepisie (art. 11 ust. 2 pkt 4). W tym przypadku lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego. To według ustawy lokal w tej samej miejscowości, w której leży lokal dotychczasowy. Ma mieć co najmniej takie urządzenia techniczne jak lokal dotychczasowy i taką samą powierzchnię pokoi. Ustawa opisuje też, kiedy warunek powierzchni uznaje się za spełniony. Obowiązek zapewnienia go i pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na właścicielu budynku (art. 11 ust. 9).^[17][18]
• Niezamieszkiwanie. Właściciel może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia. Przyczyną jest niezamieszkiwanie najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy (art. 11 ust. 3 pkt 1).^[19]
• Inny lokal. Właściciel może też wypowiedzieć najem z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego. Dotyczy to osoby, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego (art. 11 ust. 3 pkt 2).^[19]
• Własne zamieszkanie. Gdy zamierzasz zamieszkać w należącym do Ciebie lokalu, możesz wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Musi być spełniony jeden z dwóch warunków. Albo lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny. Albo Ty dostarczysz mu lokal zamienny (art. 11 ust. 4). Gdy nie dostarczasz lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje takie prawo, przepis mówi o wypowiedzeniu „nie później niż na 3 lata naprzód”, na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 11 ust. 5). To wskazuje granicę, a nie stały okres. Te zasady stosuje się też, gdy w lokalu ma zamieszkać Twój pełnoletni zstępny lub wstępny (na przykład dziecko albo rodzic) albo osoba, wobec której masz obowiązek alimentacyjny. Wypowiedzenie powinno wtedy, pod rygorem nieważności, wskazywać tę osobę (art. 11 ust. 7).^[20]
• Własne zamieszkanie, które się nie odbyło. Załóżmy, że właściciel wypowiedział stosunek na podstawie art. 11 ust. 5. Jeśli nie zamieszkał w swoim lokalu albo przestał w nim mieszkać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku, lokator ma uprawnienia z ust. 6. Według swojego wyboru może wrócić do lokalu na dotychczasowych warunkach albo żądać od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach (za okres jednego roku). Koszty przeprowadzki lokatora ponosi właściciel.^[20]
• Szczególna ochrona osób starszych. Dotyczy wypowiedzenia na podstawie art. 11 ust. 5. Wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora, jeśli spełnione są trzy warunki. Lokator przekroczył 75 lat w dniu otrzymania wypowiedzenia. Po upływie terminu wypowiedzenia nie będzie miał tytułu prawnego do innego lokalu, w którym może zamieszkać. Nie ma też osób zobowiązanych wobec niego do świadczeń alimentacyjnych (art. 11 ust. 12).^[21]

Jest też druga droga. Z ważnych przyczyn innych niż określone w art. 11 ust. 2 właściciel może wytoczyć powództwo, czyli wystąpić z pozwem do sądu. Może żądać rozwiązania stosunku prawnego i nakazania przez sąd opróżnienia lokalu. Warunek: strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku (art. 11 ust. 10).^[22]

Czasem lokator zostaje w lokalu mimo wypowiedzenia. Potocznie mówi się wtedy o eksmisji. Przepisy mówią o opróżnieniu lokalu.

Jeśli osoba zajmująca lokal nie wyjdzie dobrowolnie, opróżnienie przeprowadza komornik. Działa na podstawie tytułu wykonawczego. Według Kodeksu postępowania cywilnego podstawą egzekucji jest tytuł wykonawczy. Jest nim tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności, chyba że ustawa stanowi inaczej (art. 776 k.p.c.).^[23]

Tytułem egzekucyjnym jest między innymi orzeczenie sądu prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu (art. 777 § 1 pkt 1 k.p.c.).^[23] Co te słowa znaczą w Twojej sprawie, wyjaśni prawnik.

Komornik najpierw wzywa dłużnika do dobrowolnego wykonania obowiązku w terminie wyznaczonym stosownie do okoliczności. Po jego bezskutecznym upływie dokonuje czynności potrzebnych do wprowadzenia wierzyciela w posiadanie (art. 1046 § 1 k.p.c.).^[24] Dłużnikiem jest tu osoba, która ma opróżnić pomieszczenie. Wierzycielem jest osoba, którą komornik ma wprowadzić w posiadanie.

W sprawie o opróżnienie lokalu może okazać się, że w razie uwzględnienia powództwa obowiązane do opróżnienia mogą być jeszcze inne osoby, które nie są pozwanymi. Sąd wzywa wtedy powoda (osobę, która wniosła pozew), aby w wyznaczonym terminie oznaczył te osoby. W razie potrzeby powód ma też wystąpić o ustanowienie kuratora. Sąd wzywa te osoby do udziału w sprawie w charakterze pozwanych (art. 15 ust. 1).^[25]

Sąd zawiadamia też z urzędu, czyli bez wniosku strony, gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu. Gmina może wtedy wstąpić do sprawy (art. 15 ust. 2).^[25]

Eksmisję nakazuje sąd w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu. W takim wyroku sąd orzeka o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. W języku potocznym mówi się o lokalu socjalnym. Obowiązek zapewnienia najmu socjalnego ciąży na gminie, a nie na właścicielu (art. 14 ust. 1). Sąd bada z urzędu, czyli sam, czy zachodzą przesłanki (warunki) zawarcia takiej umowy. Bierze pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz szczególną sytuację materialną i rodzinną (art. 14 ust. 3).^[2]

Sąd Najwyższy zajął się tym w uchwale z 5.04.2013 r. (III CZP 11/13). Przyjął, że w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu socjalnego sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Sprawa dotyczyła lokalu socjalnego. Traktuj to więc jako dodatkowy kontekst, a nie opis swojej sytuacji.^[26]

Ustawa wymienia osoby, wobec których sąd co do zasady nie może orzec o braku uprawnienia do najmu socjalnego. Należą do nich na przykład kobieta w ciąży, małoletni i osoba obłożnie chora (art. 14 ust. 4). Przepis ma wyjątek: osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany albo ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie.^[2]

Ten wykaz nie dotyczy osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego. Od tego są wyjątki: osoby, które były uprawnione do używania lokalu na podstawie stosunku prawnego nawiązanego ze spółdzielnią mieszkaniową albo ze społeczną inicjatywą mieszkaniową (art. 14 ust. 7). Według ustawy do publicznego zasobu mieszkaniowego należą lokale wchodzące w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz lokale stanowiące własność innych jednostek samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa (art. 2 ust. 1 pkt 11). Nie znaczy to, że takiej osobie uprawnienie nie może zostać przyznane. O uprawnieniu sąd orzeka na zasadach art. 14 ust. 1 i 3.^[2][18]

Orzekając o uprawnieniu do najmu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego (art. 14 ust. 6).^[2] Jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu osobie uprawnionej na mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy (art. 18 ust. 5). Nie oceniamy, czy i w jakiej wysokości.^[13]

Jest też okres ochronny. Wyroków nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie (art. 16).^[3]

Przepisów art. 14 i art. 16 nie stosuje się jednak, gdy powodem opróżnienia lokalu jest jedna z sytuacji wymienionych w ustawie. Są to: stosowanie przemocy w rodzinie, rażące lub uporczywe wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu oraz niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku. Jest nią też zajęcie lokalu bez tytułu prawnego (art. 17 ust. 1). Sąd może przy tym orzec o uprawnieniu do najmu socjalnego wobec osoby, która zajęła lokal bez tytułu prawnego. Warunek: byłoby to w świetle zasad współżycia społecznego szczególnie usprawiedliwione (art. 17 ust. 1a).^[3]

Komornik wykonuje obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika. Zdarza się, że z tytułu wykonawczego nie wynika uprawnienie do najmu socjalnego ani prawo do lokalu zamiennego. Wtedy komornik usuwa dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnik ma tytuł prawny i w którym może zamieszkać.^[27]

Jeżeli dłużnik nie ma takiego tytułu prawnego, komornik wstrzymuje się z czynnościami do czasu, aż gmina na wniosek komornika wskaże tymczasowe pomieszczenie. To pomieszczenie nadające się do zamieszkania, które ustawa opisuje szczegółowo. Ma ono między innymi dostęp do wody i ustępu, oświetlenie oraz możliwość ogrzewania (art. 2 ust. 1 pkt 5a). Komornik nie może się jednak wstrzymać, jeżeli wierzyciel, dłużnik albo osoba trzecia wskaże pomieszczenie odpowiadające tym wymogom.^[27][18]

Gdy dłużnikowi nie przysługuje prawo do tymczasowego pomieszczenia, komornik usuwa go do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej przez gminę (art. 1046 § 4–5¹ k.p.c.).^[27] Nie obiecujemy, że wszystko ułoży się samo. Opisujemy tylko to, co przepis każe zrobić komornikowi.

Ruchomości niebędące przedmiotem egzekucji (rzeczy, które można przenieść) komornik usuwa i oddaje dłużnikowi. W razie jego nieobecności pozostawia je osobie dorosłej spośród jego domowników. Gdyby i to nie było możliwe, ustanawia dozorcę i oddaje mu rzeczy na przechowanie na koszt dłużnika (art. 1046 § 9 k.p.c.).^[28]

Jeżeli dłużnik na wezwanie dozorcy nie odbierze ruchomości w wyznaczonym terminie, niekrótszym niż 30 dni, sąd nakaże ich sprzedaż. Robi to na wniosek dozorcy i po wysłuchaniu dłużnika. Jeżeli ruchomości nie przedstawiają wartości handlowej lub sprzedaż okaże się bezskuteczna, sąd wskaże inny sposób rozporządzenia rzeczą (art. 1046 § 9–10 k.p.c.).^[28]

Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Odpowiada ono wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać odszkodowania uzupełniającego (art. 18 ust. 1–2).^[13] Odrębne zasady dotyczą osób uprawnionych do lokalu zamiennego albo do zawarcia umowy najmu socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu (art. 18 ust. 3 i 3a). Nie omawiamy ich tutaj.^[13]

Ustawa opisuje najem okazjonalny tak. To umowa najmu lokalu mieszkalnego zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Właściciel musi być osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowa i jej zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 19a ust. 1 i 6).^[9]

Do umowy załącza się w szczególności (art. 19a ust. 2):^[9]

• oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego (dokumentu sporządzonego przez notariusza), w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela,^[9]
• wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,^[9]
• oświadczenie właściciela lub osoby posiadającej tytuł prawny do tamtego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w tym lokalu.^[9]

Właściciel zgłasza zawarcie takiej umowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na swoje miejsce zamieszkania. Robi to w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Jeżeli tego nie zrobi, nie stosuje się art. 19c i art. 19d (art. 19b ust. 1 i 3).^[29]

Umowa najmu okazjonalnego wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, albo ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia. Jeśli najemca nie opróżni wtedy lokalu dobrowolnie, właściciel doręcza mu żądanie opróżnienia lokalu. Ma ono formę pisma z urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Wskazuje między innymi termin, nie krótszy niż 7 dni od doręczenia, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal (art. 19d ust. 1–3).^[30]

Po bezskutecznym upływie tego terminu właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu z oświadczeniem najemcy. Do wniosku załącza trzy dokumenty. Pierwszy to żądanie opróżnienia lokalu z dowodem jego doręczenia najemcy albo wysłania listem poleconym. Drugi to dokument potwierdzający tytuł prawny właściciela do lokalu. Trzeci to potwierdzenie zgłoszenia umowy (art. 19d ust. 4).^[30]

Nie twierdzimy, że ten tryb skraca sprawę. Wymaga spełnienia wielu warunków. Przepisy nie określają, ile trwa całe postępowanie.

Art. 19e wskazuje, które przepisy ustawy stosuje się do najmu okazjonalnego, z zastrzeżeniem, że właściciel dokonał zgłoszenia. Należą do nich między innymi art. 11 ust. 2 pkt 1–3, art. 13, art. 18 ust. 1 i 2 oraz art. 19a–19d.^[10] Jak to przekłada się na lokal socjalny czy okres od 1 listopada do 31 marca w konkretnej sprawie, tutaj nie rozstrzygamy.

Posiadaczem rzeczy jest według Kodeksu cywilnego także ten, kto faktycznie włada nią jak najemca (art. 336 k.c.).^[31] Do ochrony władania lokalem stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie posiadania (art. 343¹ k.c.).^[5]

Skutek cywilny jest taki, że posiadacz ma roszczenie przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie. Może żądać przywrócenia stanu poprzedniego i zaniechania naruszeń. Roszczenie to nie zależy od dobrej wiary posiadacza ani od zgodności posiadania ze stanem prawnym. Wyjątek dotyczy sytuacji, gdy prawomocne orzeczenie stwierdziło, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia jest zgodny z prawem. Roszczenie wygasa, jeżeli nie jest dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia (art. 344 § 1–2 k.c.).^[6] Mówiąc prościej: nawet jeśli lokator nie ma już tytułu do lokalu, samowolne działanie właściciela może skończyć się żądaniem przywrócenia stanu poprzedniego.

Mogą też wchodzić w grę konsekwencje karne, zależnie od okoliczności i oceny sądu. Kodeks karny przewiduje karę dla tego, kto stosując przemoc wobec osoby lub groźbę bezprawną, zmusza ją lub inną osobę do określonego działania, zaniechania lub znoszenia (art. 191 § 1 k.k.). Tak samo odpowiada ten, kto w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia stosuje przemoc innego rodzaju. Przepis wymaga, by robił to uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego (art. 191 § 1a k.k.). Ściganie następuje na wniosek pokrzywdzonego (art. 191 § 3 k.k.).^[32]

To nie znaczy, że każde zachowanie właściciela wobec lokatora jest przestępstwem. Przepis wymaga między innymi celu zmuszenia oraz uporczywości albo istotnego utrudnienia korzystania z lokalu. Ocenia to sąd.^[32]

Odrębny przepis dotyczy wdzierania się do cudzego domu, mieszkania lub lokalu albo nieopuszczania takiego miejsca wbrew żądaniu osoby uprawnionej (art. 193 § 1 k.k.).^[33] Czy i kiedy odnosi się to do właściciela wynajętego lokalu, to kwestia interpretacji przepisu. Tutaj jej nie rozstrzygamy.

Ustawa wskazuje wprost sytuację awarii. Gdy awaria wywołuje szkodę lub bezpośrednio jej zagraża, lokator jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia. Jeżeli jest nieobecny lub odmawia, właściciel ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji lub straży gminnej (miejskiej). Gdy wymaga to pomocy straży pożarnej, wejście odbywa się także przy jej udziale.^[8]

Jeżeli lokal otwarto pod nieobecność lokatora lub pełnoletniej osoby stale z nim zamieszkującej, właściciel jest obowiązany zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia lokatora. Z tych czynności sporządza się protokół (art. 10 ust. 1–2). Poza tym po wcześniejszym ustaleniu terminu lokator powinien udostępnić lokal między innymi w celu przeglądu stanu i wyposażenia technicznego (art. 10 ust. 3).^[8]

Gdy rzecz najęta zostaje zbyta w czasie trwania najmu, nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy (art. 678 § 1 k.c.). Nabywcą jest tu na przykład kupujący, a zbywcą sprzedający.^[7]

Kodeks przewiduje wprawdzie, że nabywca może wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia (art. 678 § 1 k.c.). Przepisów o wypowiedzeniu najmu przez nabywcę rzeczy najętej nie stosuje się jednak do najmu lokali mieszkalnych, chyba że najemca nie objął jeszcze lokalu (art. 692 k.c.).^[7][34]

Dla Ciebie jako sprzedającego oznacza to, że sprzedaż mieszkania z najemcą nie rozwiązuje umowy najmu. Kupujący wchodzi na Twoje miejsce. Gdy to zwykły najem odpłatny, ewentualne wypowiedzenie przez nowego właściciela nadal opiera się na zasadach opisanych wyżej (art. 11 ust. 1 u.o.p.l.).^[1]

Czy i jak kupujący może skorzystać z trybu z art. 19d po zakupie mieszkania objętego najmem okazjonalnym, nie rozstrzygamy. Art. 19a mówi o właścicielu będącym osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Nie zakładaj więc, że ten tryb przechodzi na kupującego automatycznie.^[9][30]

Jeśli mieszkanie odziedziczyłeś, spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 k.c.).^[35] Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów Kodeksu cywilnego o spadkach (art. 922 § 1 k.c.).^[36] Nie oznacza to jednak, że osoba mieszkająca w lokalu musi z niego wyjść. Może mieć własne prawa, na przykład jako osoba, która wstąpiła w najem po śmierci najemcy (art. 691 k.c.).^[15] Pierwsze kroki po odziedziczeniu nieruchomości opisujemy w poradniku „Odziedziczyłem nieruchomość: od czego zacząć?”.

W kilku miejscach przepisy nie dają prostej odpowiedzi, a my nie chcemy jej udawać. Kodeks cywilny ma własne przepisy o wypowiedzeniu najmu lokali. Ujmują one przesłanki i terminy inaczej niż ustawa o ochronie praw lokatorów.

Art. 687 k.c. dotyczy sytuacji, gdy wynajmujący zamierza wypowiedzieć najem lokalu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Przepis wiąże to ze zwłoką w zapłacie czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności. Wynajmujący powinien też uprzedzić najemcę na piśmie i dać mu dodatkowy termin miesięczny do zapłaty zaległego czynszu.^[37]

Art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów mówi o wypowiedzeniu nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Wiąże je ze zwłoką co najmniej za trzy pełne okresy płatności. Wymaga też uprzedzenia na piśmie i dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty.^[17] Którym przepisom i w jakim zakresie przypisać pierwszeństwo, tutaj nie rozstrzygamy.

Załóżmy, że najemca od kilku miesięcy nie płaci czynszu. Każdy z tych przepisów stawia własne wymagania co do liczby okresów płatności i uprzedzenia. Zanim wyślesz wypowiedzenie, pokaż pismo prawnikowi. To tylko przykład, a nie opis żadnej konkretnej sprawy.

Zanim złożysz pozew albo podpiszesz umowę sprzedaży mieszkania z lokatorem, też pokaż dokumenty prawnikowi. Ten tekst nie jest poradą prawną i nie zastąpi oceny Twojej konkretnej sprawy.

Mieszkanie, w którym mieszka ktoś, kto nie chce wyjść, bywa dużym obciążeniem. Nie musisz podejmować decyzji od razu. Jeśli rozważasz sprzedaż takiego mieszkania i chcesz omówić sytuację, opisz ją w formularzu na stronie albo napisz do nas na WhatsApp.

Porozmawiamy spokojnie, bez zobowiązań i bez presji. Nie obiecujemy z góry żadnego rozwiązania ani wyniku. Rozmowa z nami nie zastępuje porady prawnej.