Jak wygląda licytacja komornicza nieruchomości krok po kroku?

W obwieszczeniu komornik wymienia między innymi:^[1][2]

• nieruchomość, która ma być sprzedana, wraz z numerem księgi wieczystej albo oznaczeniem zbioru dokumentów,
• sumę oszacowania i cenę wywołania,
• wysokość rękojmi,
• czas, w którym w ciągu dwóch tygodni przed licytacją wolno oglądać nieruchomość.

Przy licytacji publicznej są w nim też czas i miejsce licytacji oraz imię i nazwisko dłużnika (osoby, która jest winna pieniądze), bez innych danych osobowych pozwalających go zidentyfikować.^[1] Przy licytacji elektronicznej jest informacja, że przetarg odbywa się drogą elektroniczną, oraz chwila jego rozpoczęcia i zakończenia.^[2]

Zajęta nieruchomość ulega sprzedaży w drodze licytacji elektronicznej albo licytacji publicznej. Komornik sprzedaje ją w licytacji elektronicznej, chyba że przed uprawomocnieniem się opisu i oszacowania wierzyciel zażąda licytacji publicznej.^[3] Opis i oszacowanie to wcześniejszy etap, w którym komornik opisuje zajętą nieruchomość i ją szacuje.^[11]

W licytacji elektronicznej obowiązują między innymi takie zasady:

• Przetarg przeprowadza się za pośrednictwem systemu teleinformatycznego. Warunkiem udziału jest utworzenie w nim indywidualnego konta.^[2]
• Przetarg trwa 7 dni. Komornik wyznacza go tak, aby jego początek i koniec przypadały w dni robocze, między godziną 9.00 a 14.00. Jeśli w ciągu 5 minut przed planowanym końcem przetargu ktoś zgłosi postąpienie (podwyższenie ceny), koniec przetargu przesuwa się o 5 minut. Dzieje się tak za każdym razem, aż postąpienia ustaną.^[12]
• Skargę na odmowę dopuszczenia do przetargu można złożyć w ciągu 3 dni od odmowy. Skargę na przebieg przetargu można złożyć w ciągu 3 dni od jego zakończenia.^[13]

W przetargu nie mogą uczestniczyć między innymi: dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo.^[14] Zakaz dotyczy też osób obecnych na licytacji w charakterze urzędowym oraz licytanta, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji.^[14]

Przystępujący do przetargu składa rękojmię w wysokości jednej dziesiątej części sumy oszacowania. Co do zasady robi to najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg.^[5]

W licytacji elektronicznej rękojmię składa się na rachunek bankowy najpóźniej na 2 dni robocze przed rozpoczęciem przetargu. Za datę złożenia przyjmuje się dzień uznania rachunku bankowego komornika.^[15]

Od zasady o wysokości rękojmi są wyjątki. Osoba, której przysługuje prawo ujawnione w opisie i oszacowaniu, w niektórych przypadkach nie składa rękojmi albo składa niższą.^[16] Czy dotyczy to Twojej sytuacji, zapytaj prawnika.

Rękojmię złożoną przez licytanta, któremu udzielono przybicia, zatrzymuje się. Pozostałym licytantom zwraca się ją niezwłocznie.^[17]

Na pierwszej licytacji cena wywołania wynosi trzy czwarte sumy oszacowania.^[4] Jeśli na pierwszej licytacji nikt nie przystąpił do przetargu, komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugą licytację.^[18][19] Cena wywołania wynosi na niej dwie trzecie sumy oszacowania.^[19]

To tylko ustawowe ułamki. Nie mówią, ile ostatecznie ktoś zapłaci ani czy znajdzie się kupiec. Pomijamy tu nieruchomości rolne i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, bo mają odrębne zasady.^[18]

Jeśli na drugiej licytacji też nikt nie przystąpi do przetargu, przejęcie nieruchomości na własność może nastąpić w cenie nie niższej niż dwie trzecie sumy oszacowania. Jeśli po drugiej licytacji żaden z wierzycieli nie przejął nieruchomości na własność, postępowanie egzekucyjne się umarza, czyli kończy. Nowa egzekucja z tej nieruchomości może być wszczęta dopiero po upływie 6 miesięcy od daty drugiej licytacji.^[20]

Po zakończeniu przetargu sąd wydaje postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę.^[6] Wymienia się w nim imię i nazwisko nabywcy (czyli licytanta, który uzyskał przybicie), oznaczenie nieruchomości i datę przetargu. Wymienia się też cenę nabycia, czyli cenę, którą nabywca ma złożyć na rachunek depozytowy Ministra Finansów (z potrąceniem rękojmi złożonej w gotówce).^[6][21]

Osoba, na rzecz której udzielono przybicia, uzyskuje prawo do przysądzenia jej własności, jeżeli wykona warunki licytacyjne.^[6] Należy do nich między innymi zapłata ceny w terminie.^[22]

Na postanowienie sądu co do przybicia przysługuje zażalenie, czyli środek zaskarżenia postanowienia sądu. Podstawą zażalenia nie mogą być takie uchybienia przepisów postępowania, które nie naruszają praw skarżącego.^[23] Termin sprawdź w pouczeniu w piśmie z sądu albo u prawnika.

Jeśli nabywca nie zapłaci ceny w terminie, traci rękojmię, a skutki przybicia wygasają. Uiszczoną część ceny zwraca się.^[22] Po uprawomocnieniu się postanowienia stwierdzającego wygaśnięcie przybicia wierzyciel może żądać wyznaczenia ponownej licytacji.^[22]

Gdy przybicie się uprawomocni, a nabywca wykona warunki licytacyjne, sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Ustawa przewiduje też odrębny przypadek, w którym cenę wpłaca Skarb Państwa.^[7]

Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę. Jest ono też tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na niej pomieszczeń.^[7] Tytuł wykonawczy to według ustawy podstawa egzekucji.^[24]

Na postanowienie o przysądzeniu własności przysługuje zażalenie. Nie można go oprzeć na uchybieniach sprzed uprawomocnienia się przybicia.^[7]

Hipoteka to zabezpieczenie długu na nieruchomości.^[25] Na podstawie samego postanowienia o przysądzeniu własności wykreśla się z księgi wieczystej wszystkie hipoteki obciążające nieruchomość, jeżeli w postanowieniu stwierdzono złożenie całej ceny nabycia na rachunek depozytowy Ministra Finansów.^[26] Co dzieje się z długiem, który zabezpieczała hipoteka, omów z prawnikiem.

Pieniądze z licytacji dzieli się według planu podziału.^[27] To dokument, w którym wymienia się między innymi sumę ulegającą podziałowi oraz sumę, jaka przypada każdemu z uczestników podziału.^[28]

Z kwoty uzyskanej z egzekucji zaspokaja się należności w ustalonej kolejności. Najpierw są koszty egzekucyjne, z wyjątkiem kosztów zastępstwa prawnego przyznanych przez komornika w postępowaniu egzekucyjnym. Dalej są między innymi wymagalne należności alimentacyjne oraz należności zabezpieczone hipoteką. Później zaspokaja się należności wierzycieli, którzy prowadzili egzekucję.^[29]

Odpis planu podziału doręcza się między innymi dłużnikowi. Zarzuty przeciwko planowi wnosi się w terminie dwóch tygodni od dnia doręczenia planu.^[30]

Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest podstawą do opróżnienia pomieszczeń na nieruchomości.^[31] Dla lokalu, który służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, kodeks ma dodatkowe zasady. Zależą one od treści tytułu wykonawczego.^[32]

Pierwsza zasada dotyczy tytułu wykonawczego, z którego nie wynika uprawnienie dłużnika do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu ani prawo do lokalu zamiennego. Wtedy komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może on zamieszkać.^[32]

Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje taki tytuł prawny, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności. Zrobi tak do czasu, gdy gmina, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie.^[32] Według ustawy o ochronie praw lokatorów to pomieszczenie nadające się do zamieszkania.^[33]

Komornik nie może jednak wstrzymać się z czynnością, jeżeli wierzyciel, dłużnik albo osoba trzecia wskaże pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje prawo do tymczasowego pomieszczenia, komornik usunie go do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej na wniosek komornika przez gminę.^[32] Omów te zasady z prawnikiem.

Poniżej są praktyczne kroki, a nie porady prawne:

• sprawdź w obwieszczeniu i księdze wieczystej, jakie dane i terminy dotyczą Twojej nieruchomości,
• porozmawiaj z komornikiem i wierzycielem o możliwych rozwiązaniach,
• skonsultuj się z prawnikiem.

Jeśli należność wierzyciela zostanie zapłacona wraz z kosztami przed zamknięciem przetargu, komornik umarza egzekucję, czyli kończy postępowanie.^[34]

Rozporządzenie zajętą nieruchomością, na przykład jej sprzedaż, nie ma wpływu na dalsze postępowanie.^[35] Piszemy o tym w poradniku „Jak komornik wycenia nieruchomość i czy można ją sprzedać z wolnej ręki?”.

Jeśli rozważasz sprzedaż nieruchomości albo chcesz po prostu zorientować się w sytuacji, opisz ją w formularzu na odciazeni.pl lub napisz do nas na WhatsApp. Nie ma presji ani zobowiązań. Decyzja zawsze należy do Ciebie.

Wstępna wycena w 15 minut, ostateczna wycena w 12-48h po analizie dokumentów. Nasza wycena to osobna rzecz niż oszacowanie komornika i go nie zastępuje.