Komornik zajął mieszkanie: co to znaczy i co robić dalej?

Według ustawy podstawą egzekucji jest tytuł wykonawczy. Jest nim tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności, chyba że ustawa stanowi inaczej. Tytułem egzekucyjnym jest między innymi orzeczenie sądu prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu.^[11] Jeśli nie wiesz, na jakim dokumencie opiera się Twoja sprawa, zapytaj o to komornika albo prawnika.

Egzekucję z nieruchomości prowadzi komornik działający przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość leży.^[12] W zwykłej egzekucji zajęta nieruchomość ulega sprzedaży w drodze licytacji elektronicznej (przez internet) albo licytacji publicznej.^[13]

Chwila zajęcia zależy od tego, kogo dotyczy. Wobec dłużnika nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania do zapłaty. Wobec osób trzecich jest zajęta z chwilą wpisu w księdze wieczystej albo złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów. Tak samo jest wobec dłużnika, któremu nie doręczono wezwania.^[2]

Jest też wyjątek. Wobec każdego, kto wiedział o wszczęciu egzekucji, skutki zajęcia powstają z chwilą, gdy się o tym dowiedział. Dzieje się tak, chociażby wezwanie nie zostało jeszcze dłużnikowi wysłane ani wpis w księdze nie był jeszcze dokonany.^[14]

Zbiór dokumentów prowadzi sąd rejonowy dla nieruchomości, która nie ma założonej księgi wieczystej albo której księga zaginęła lub uległa zniszczeniu.^[15]

Wniosek o wpis o wszczęciu egzekucji (albo o złożenie wniosku do zbioru dokumentów) komornik składa jednocześnie z wysłaniem dłużnikowi wezwania.^[7] Gdy egzekucja się skończy, także przez umorzenie, komornik składa wniosek o wykreślenie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji albo o usunięcie wniosku o wszczęcie egzekucji ze zbioru dokumentów.^[16]

Częściowo odpowiadają na to pytanie przepisy o zarządzie zajętą nieruchomością. Nie rozstrzygają one, co dzieje się z mieszkaniem po jego sprzedaży w egzekucji, więc w tej sprawie zapytaj prawnika. W zwykłej egzekucji zajętą nieruchomość pozostawia się w zarządzie dłużnika, do którego stosuje się wtedy przepisy o zarządcy.^[17]

Jeżeli prawidłowe sprawowanie zarządu tego wymaga, sąd odejmie dłużnikowi zarząd i ustanowi innego zarządcę. Wtedy dłużnikowi, który w chwili zajęcia korzystał z pomieszczeń w nieruchomości, należy je pozostawić. Sąd może jednak na wniosek wierzyciela zarządzić odebranie pomieszczeń, jeżeli dłużnik lub jego domownik przeszkadza zarządcy w wykonywaniu zarządu.^[17]

Ustawa przewiduje też uproszczony tryb egzekucji z nieruchomości. Dotyczy on niezabudowanych nieruchomości gruntowych oraz nieruchomości zabudowanych budynkiem mieszkalnym lub użytkowym. Warunek: w chwili złożenia wniosku o wszczęcie egzekucji nie dokonano zawiadomienia o zakończeniu budowy albo nie wystąpiono z wnioskiem o udzielenie zezwolenia na użytkowanie.^[18] W tym trybie komornik przy zajęciu w miarę możności zabezpiecza budynek lub lokal przed objęciem go we władanie przez dłużnika lub osoby trzecie.^[19] Czy ten tryb dotyczy Twojego mieszkania, sprawdź w piśmie od komornika albo zapytaj prawnika.

Kodeks mówi, co się dzieje, gdy ktoś rozporządza nieruchomością po jej zajęciu, na przykład ją sprzedaje. Takie rozporządzenie nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Kolejni wierzyciele dłużnika mogą przyłączyć się do egzekucji, a nabywca może w niej uczestniczyć w charakterze dłużnika. W każdym razie czynności egzekucyjne są ważne zarówno wobec dłużnika, jak i wobec nabywcy.^[3] Mówiąc prościej, sama sprzedaż nie zatrzymuje egzekucji.

Obciążenie nieruchomości przez dłużnika po jej zajęciu, na przykład ustanowienie hipoteki, jest nieważne.^[20] Hipoteka to zabezpieczenie długu na nieruchomości. Dzięki niej wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela.^[21]

W księdze możesz zobaczyć też hipotekę przymusową. Wierzyciel, którego wierzytelność (należność) jest stwierdzona tytułem wykonawczym, może na podstawie tego tytułu uzyskać taką hipotekę.^[22] Jeśli wpisano ją po zajęciu nieruchomości, zabezpieczona nią wierzytelność nie korzysta z pierwszeństwa zaspokojenia przewidzianego dla należności zabezpieczonych hipotecznie.^[20]

Oddanie zajętej nieruchomości w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę jest bezskuteczne wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji.^[23] Co to znaczy w Twojej sprawie, wyjaśni prawnik.

To tylko skrót zwykłej drogi. Licytację opisaliśmy szerzej w poradniku „Jak wygląda licytacja komornicza nieruchomości krok po kroku?”.

• Wezwanie do zapłaty. Komornik wzywa dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania. To zapowiedź następnego kroku.^[1]
• Opis i oszacowanie. Po upływie tego terminu komornik na wniosek wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości.^[4] Podstawą oszacowania jest operat szacunkowy sporządzony przez biegłego uprawnionego do określania wartości nieruchomości.^[24]
• Ogłoszenie licytacji. Komornik ogłasza ją w obwieszczeniu o licytacji, czyli w publicznym ogłoszeniu. Wymienia w nim między innymi nieruchomość oraz sumę oszacowania i cenę wywołania. Przy licytacji publicznej podaje też czas i miejsce licytacji, a przy licytacji elektronicznej chwilę rozpoczęcia i zakończenia przetargu. Suma oszacowania to kwota, od której ustawa liczy cenę wywołania. Cena wywołania to najniższa suma, za którą można nabyć nieruchomość na pierwszej licytacji. Wynosi trzy czwarte sumy oszacowania.^[25][26]
• Druga licytacja. Jeśli na licytacji nikt nie przystąpił do przetargu, komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugą licytację, o ile nikt nie zgłosił wniosku o przejęcie nieruchomości albo przedmiotem egzekucji nie jest nieruchomość rolna.^[27][28] Prawo przejęcia ma w pewnych sytuacjach współwłaściciel nieruchomości rolnej, który nie jest dłużnikiem osobistym, a przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu wierzyciel hipoteczny.^[27] Cena wywołania wynosi na drugiej licytacji dwie trzecie sumy oszacowania.^[28]

Jeśli lokal mieszkalny (albo nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym) służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, termin licytacji wyznacza się na wniosek wierzyciela.^[29] Wierzyciel może taki wniosek złożyć, gdy egzekwowana należność główna (podstawowa kwota długu) to co najmniej jedna dwudziesta część sumy oszacowania. Od tej zasady są wyjątki, na przykład gdy zgodę na wyznaczenie terminu licytacji wyraził dłużnik albo sąd. Nie zakładaj więc z góry, że ten przepis zatrzyma licytację.^[29]

W egzekucji z nieruchomości sporządza się plan podziału. To dokument o podziale między wierzycieli sumy uzyskanej z egzekucji.^[30]

Z kwoty uzyskanej z egzekucji zaspokaja się należności w kolejności określonej w ustawie. Na początku stoją koszty egzekucyjne, z wyjątkiem kosztów zastępstwa prawnego przyznanych przez komornika w postępowaniu egzekucyjnym. Dalej stoją między innymi należności alimentacyjne, a potem między innymi należności zabezpieczone hipoteką. Należności wierzycieli, którzy prowadzili egzekucję, stoją dopiero dalej w tej kolejności. Pełna lista jest dłuższa, więc to tylko skrót.^[6]

Dłużnik dostaje odpis planu podziału. Zarzuty przeciwko planowi, czyli swoje zastrzeżenia do niego, wnosi się w terminie dwóch tygodni od dnia doręczenia planu. O zarzutach wniesionych do komornika rozstrzyga sąd.^[31]

Ogólny termin skargi wynosi tydzień. Jego początek zależy od sytuacji, na przykład od tego, czy ktoś był obecny przy czynności albo zawiadomiony o jej terminie.^[32] Dla zaskarżenia (zakwestionowania) opisu i oszacowania ustawa wskazuje osobno dwa tygodnie od dnia jego ukończenia.^[33] W niektórych sytuacjach liczy się go od innej daty. Nie myl tych terminów. Swój sprawdź w pouczeniu w piśmie od komornika albo u prawnika.

Skarga nie wstrzymuje sama z siebie egzekucji, chyba że sąd zawiesi postępowanie albo wstrzyma dokonanie czynności.^[34] Więcej o opisie i oszacowaniu piszemy w poradniku „Jak komornik wycenia nieruchomość i czy można ją sprzedać z wolnej ręki?”.

Z przepisów wynika kilka ścieżek. W każdej ważna jest rozmowa z wierzycielem lub komornikiem:

• Zapłata należności wierzyciela wraz z kosztami przed zamknięciem przetargu (samej licytacji). Wtedy komornik umarza egzekucję, czyli kończy postępowanie.^[35][16]
• Umorzenie egzekucji na wniosek, jeżeli zażąda tego wierzyciel.^[9]
• Zawieszenie postępowania, czyli jego wstrzymanie, na wniosek wierzyciela. Nie dotyczy to wniosku, który zmierza jedynie do przedłużenia postępowania.^[10]
• Wstrzymanie czynności komornika. Komornik wstrzyma się z czynnością, jeżeli przed jej rozpoczęciem dłużnik złoży niebudzący wątpliwości dowód na piśmie. Dowód ma pokazywać, że obowiązek został wykonany albo że wierzyciel udzielił zwłoki, czyli więcej czasu.^[36]

Co w praktyce zrobi komornik, gdy pokażesz umowę sprzedaży i dowód zapłaty od kupującego, zależy od konkretnej sprawy. Tę kwestię zostawiamy prawnikowi.

Jeśli po lekturze rozważasz sprzedaż nieruchomości albo chcesz zorientować się w sytuacji, opisz ją w formularzu na odciazeni.pl lub napisz do nas na WhatsApp. Nie ma presji ani zobowiązań. Decyzja zawsze należy do Ciebie.

Wstępna wycena w 15 minut, ostateczna wycena w 12-48h po analizie dokumentów. Nasza wycena to osobna rzecz niż operat biegłego w egzekucji i nie zastępuje go.