Jak komornik wycenia nieruchomość i czy można ją sprzedać z wolnej ręki?

W codziennej mowie mówi się, że „komornik wycenia mieszkanie”. W przepisach to dwa osobne kroki. Najpierw komornik wysyła dłużnikowi wezwanie do zapłaty z terminem dwóch tygodni.^[1] W piśmie zobaczysz zapis „pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania”. To zapowiedź następnego kroku. Dla dłużnika nieruchomość jest zajęta od chwili, gdy doręczono mu to wezwanie.^[15]

Gdy termin z wezwania minie, komornik na wniosek wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości.^[2] W protokole komornik zapisuje między innymi oznaczenie nieruchomości, jej granice i sposób korzystania z niej przez dłużnika.^[10] Zapisuje też oszacowanie z podaniem jego podstaw.^[10]

O terminie opisu komornik zawiadamia znanych mu uczestników postępowania. Uczestnikami są oprócz wierzyciela i dłużnika także między innymi osoby, którym przysługują na nieruchomości prawa rzeczowe ograniczone lub roszczenia albo prawa osobiste zabezpieczone na nieruchomości.^[16] Zawiadomienie powinno nastąpić nie później niż na dwa tygodnie przed rozpoczęciem opisu.^[17]

Sama wartość pochodzi jednak z opinii biegłego, a nie od komornika. Podstawą oszacowania jest operat szacunkowy sporządzony przez biegłego uprawnionego do określania wartości nieruchomości.^[3] Operat to pisemna opinia o wartości nieruchomości, którą sporządza rzeczoznawca majątkowy.^[18] Rzeczoznawcą majątkowym jest osoba fizyczna z uprawnieniami zawodowymi w zakresie szacowania nieruchomości.^[19]

Oszacowania można też dokonać na podstawie operatu, który powstał wcześniej na potrzeby obrotu rynkowego. Operat musi być sporządzony w okresie roku przed terminem opisu i oszacowania. Jego treść musi też odpowiadać wymogom oszacowania w egzekucji.^[3] Jeśli więc masz własny operat do sprzedaży, nie ma gwarancji, że komornik go przyjmie.

Więcej o samym zajęciu znajdziesz w poradniku „Komornik zajął mieszkanie: co to znaczy i co dalej”.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami określa wartość rynkową tak: to szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych.^[20] Chodzi o transakcję między kupującym a sprzedającym. Oboje mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i rozważnie, a nie są w sytuacji przymusowej.^[20]

Wyboru sposobu wyceny (podejścia i metody) dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Bierze pod uwagę między innymi cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości oraz jej stan. Uwzględnia też dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych.^[21]

Jeden ze sposobów to podejście porównawcze. Zakłada ono, że wartość nieruchomości odpowiada cenom, jakie uzyskano za podobne nieruchomości będące przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na różnice w cechach nieruchomości. Uwzględnia się też zmiany cen wskutek upływu czasu.^[22]

Operat można wykorzystywać do celu, dla którego go sporządzono, przez 12 miesięcy od daty sporządzenia. Nie dotyczy to sytuacji, gdy wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych albo istotne zmiany czynników wpływających na wartość. Po tym okresie operat można wykorzystywać po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego.^[23]

Gdy zbliża się licytacja, komornik ogłasza ją w obwieszczeniu o licytacji. To publiczne ogłoszenie, w którym komornik wymienia między innymi nieruchomość oraz dwie ważne liczby. Przy licytacji publicznej podaje też czas i miejsce licytacji, a przy elektronicznej chwilę rozpoczęcia i zakończenia przetargu.^[24] Pierwsza to suma oszacowania, czyli kwota, od której ustawa liczy cenę wywołania. Druga to cena wywołania, czyli najniższa suma, za którą można kupić nieruchomość na pierwszej licytacji. Wynosi ona trzy czwarte sumy oszacowania.^[25]

Jeśli na pierwszej licytacji nikt nie przystąpił do przetargu, komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugą licytację.^[26] Cena wywołania wynosi na niej dwie trzecie sumy oszacowania.^[27] To tylko ustawowe ułamki. Nie mówią, ile ostatecznie uzyskasz ani czy znajdzie się kupiec.

W uzasadnieniu jednego z postanowień sąd rejonowy zapisał, że cena wynikająca z operatu szacunkowego stanowi jedynie podstawę do ustalenia ceny wywołania.^[28]

Jeśli lokal mieszkalny albo dom (nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym) służy zaspokojeniu Twoich potrzeb mieszkaniowych, termin licytacji wyznacza się na wniosek wierzyciela.^[29] Wierzyciel może go złożyć, gdy egzekwowana należność główna (podstawowa kwota długu) to co najmniej jedna dwudziesta część sumy oszacowania. Od tej zasady są wyjątki, na przykład gdy zgodę na wyznaczenie terminu licytacji wyraził dłużnik albo sąd. Nie zakładaj więc z góry, że ten przepis zatrzyma licytację.^[29]

Samą licytację opisaliśmy w poradniku „Licytacja komornicza nieruchomości krok po kroku”.

Przepis mówi o „zaskarżeniu”, ale nie podaje nazwy pisma, którym to zrobić. W jednym z orzeczeń sądu rejonowego sprawa była rozpoznawana jako skarga na czynność komornika do sądu rejonowego. Obowiązywał w niej dwutygodniowy termin właściwy dla opisu i oszacowania (art. 767 § 1 i art. 950 k.p.c.).^[30] To wniosek z praktyki, a nie dosłowne brzmienie przepisu, więc potraktuj go ostrożnie.

Skarga powinna wskazywać zaskarżoną czynność. Powinna też zawierać wniosek o zmianę, uchylenie lub dokonanie czynności wraz z uzasadnieniem. Musi spełniać wymagania pisma procesowego, czyli pisma składanego w postępowaniu przed sądem. Możesz ją wnieść na urzędowym formularzu.^[31] Skargę wnosi się do komornika, który dokonał zaskarżonej czynności. Komornik przekazuje ją sądowi razem z aktami sprawy, chyba że sam uwzględnia skargę w całości.^[31]

Skarga nie wstrzymuje sama z siebie egzekucji, chyba że sąd zawiesi postępowanie albo wstrzyma dokonanie czynności.^[5] Sąd może na wniosek zawiesić (wstrzymać) postępowanie w całości lub części, jeśli złożono skargę na czynności komornika. Może uzależnić zawieszenie od tego, że dłużnik złoży zabezpieczenie.^[32]

Jeśli między oszacowaniem a licytacją w stanie nieruchomości zajdą istotne zmiany, wierzyciel lub dłużnik może wnioskować o dodatkowy opis i oszacowanie.^[33]

Jak to wygląda w orzeczeniach? Poniżej dwa przykłady z sądów pierwszej instancji. To pojedyncze rozstrzygnięcia, a nie reguła. Baza orzeczeń SAOS nie podaje, czy te postanowienia są prawomocne.

W pierwszej sprawie, dotyczącej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, sąd rejonowy oddalił skargę dłużniczki. Orzekał asesor sądowy. Sąd uznał jej zarzuty wobec operatu za polemiczne, czyli wyrażające niezgodę z oceną biegłego, i niepoparte żadną konkurencyjną wyceną.^[28]

W drugiej sprawie referendarz sądowy (osoba, która wykonuje w sądzie czynności w przypadkach wskazanych w ustawie i ma w ich zakresie prawa i obowiązki sądu)^[34] w sądzie rejonowym częściowo uwzględnił skargę. Uchylił protokół opisu i oszacowania wraz z operatem. Wskazał, że biegły przyjął do porównania transakcje z lat 2021-2023 zamiast najnowszych z lat 2024-2025 i nie uzasadnił tego należycie. Sąd odwołał się przy tym do noty w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny, które zalecają brać do porównania transakcje z okresu najbliższego dacie wyceny. Zaznaczył, że te zasady nie są aktem normatywnym. W protokole wpisano też kwotę niezgodną z opinią biegłego, zapewne powieloną z poprzedniego protokołu. Nieruchomość miała złożony charakter (między innymi grunt pod lasem, zabudowa, drogi), więc nie przenosimy tej sprawy wprost na mieszkania.^[30]

Czy pomoże Ci własna wycena? To, jaką rolę odegra, ocenia sąd. W jednej sprawie sąd zwrócił uwagę, że zarzuty dłużniczki nie zostały poparte konkurencyjną wyceną. To pojedyncze rozstrzygnięcie.^[28] Ustawa przewiduje też ocenę prawidłowości operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Sporządzenie przez innego rzeczoznawcę wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu nie może być podstawą takiej oceny. Gdy operat sporządziły osoby powołane lub ustanowione przez sąd, o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd.^[35] Tej drogi nie opisujemy. Zapytaj prawnika, czy dotyczy Twojej sprawy.

Protokół opisu i oszacowania możesz obejrzeć przed licytacją. W obwieszczeniu o licytacji komornik podaje czas, w którym w ciągu dwóch tygodni przed licytacją wolno przeglądać protokół w sądzie.^[11] Przy licytacji elektronicznej protokół jest udostępniany w systemie razem z obwieszczeniem, bez danych osobowych stron i uczestników.^[12]

Tu łatwo o nieporozumienie. W zwykłej egzekucji zajęta nieruchomość ulega sprzedaży w drodze licytacji elektronicznej albo licytacji publicznej.^[36] Sprzedaż z wolnej ręki przez komornika przewiduje osobny, uproszczony tryb egzekucji z nieruchomości.^[9][7] „Sprzedaż samemu” to osobna droga, opisujemy ją niżej.

Ten tryb stosuje się do niezabudowanej nieruchomości gruntowej, czyli gruntu bez budynku. Stosuje się go też do nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym lub użytkowym. Warunek: w chwili złożenia wniosku o wszczęcie egzekucji nie dokonano zawiadomienia o zakończeniu budowy albo nie wystąpiono z wnioskiem o udzielenie zezwolenia na użytkowanie. Chodzi o zezwolenie w rozumieniu przepisów prawa budowlanego.^[9]

Czy ten tryb obejmuje zwykłe, ukończone mieszkanie lub dom? Przepis wprost tego nie rozstrzyga, a my nie opieramy się na żadnym orzeczeniu w tej sprawie. Naszym odczytaniem jest to, że takie nieruchomości zwykle do tego trybu nie należą. To nasze odczytanie, a nie rozstrzygnięcie sądu ani ustalony pogląd prawniczy. Dlatego w swojej sprawie zapytaj prawnika. Jeśli w toku opisu okaże się, że nieruchomość nie spełnia wymogów tego trybu, dalsze postępowanie toczy się w zwykłym trybie.^[37]

Weźmy przypadek opisany w przepisach: zajęto niezabudowaną nieruchomość gruntową, która nie jest obciążona na rzecz osób trzecich. Komornik oferuje ją wtedy do sprzedaży z wolnej ręki po cenie nie niższej niż wartość oszacowania. Sprzedaż następuje po upływie dwóch tygodni od opisu i oszacowania.^[7] Jeśli nie dojdzie do niej w ciągu miesiąca od zakończenia opisu i oszacowania, nieruchomość sprzedaje się w drodze licytacji.^[7][8] Co oznacza „obciążona na rzecz osób trzecich” w Twojej sprawie, wyjaśnij z prawnikiem.

Dla pozostałych nieruchomości objętych tym trybem sprzedaż z wolnej ręki jest możliwa, jeżeli dłużnik nie zaskarżył oszacowania. Za zgodą dłużnika może do niej dojść także w innych przypadkach. Wtedy dłużnik może określić cenę minimalną (najniższą cenę, za jaką można sprzedać) i wyznaczyć nabywcę.^[38] Skoro przepis łączy wolną rękę z tym, czy oszacowanie zaskarżono, decyzję o skardze omów z prawnikiem w jej terminie.

Na podstawie protokołu komornika i akt sprawy sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności, które przenosi własność na nabywcę. Zażalenie, czyli środek zaskarżenia postanowienia sądu, przysługuje tylko dłużnikowi i tylko wtedy, gdy naruszono przepisy o cenie minimalnej. Jeśli sąd stwierdzi naruszenie przepisów o oszacowaniu i cenie minimalnej sprzedaży, odmawia przysądzenia własności i zwraca akta komornikowi.^[39]

Co z tego wynika, jeśli zajęto Ci zwykły, ukończony lokal lub dom? W naszym odczytaniu wolna ręka w rozumieniu przepisów o egzekucji z nieruchomości zwykle nie wchodzi wtedy w grę. Warto to jednak potwierdzić u prawnika.^[9]

To wyłącznie zasady z przepisów. Nie mówią, ile ostatecznie uzyskasz ani czy znajdzie się kupiec. Wartość rynkowa w rozumieniu ustawy zakłada, że strony nie działają w sytuacji przymusowej,^[20] a sprzedaż w egzekucji rządzi się własnymi regułami. Dlatego nie da się z góry powiedzieć, która droga będzie dla Ciebie korzystniejsza.

Kodeks mówi, co się dzieje, gdy ktoś sprzeda zajętą nieruchomość. Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu, na przykład jej sprzedaż, nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Kolejni wierzyciele mogą przyłączyć się do egzekucji. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w roli dłużnika. Czynności egzekucyjne pozostają ważne zarówno wobec dłużnika, jak i wobec nabywcy.^[6] Mówiąc prościej, sama sprzedaż nie zatrzymuje egzekucji.

Sąd Najwyższy w wyroku z 6 maja 2009 r. (II CSK 651/08) napisał w uzasadnieniu, powołując wcześniejsze orzecznictwo, że egzekucja z takiej nieruchomości powinna być prowadzona przez komornika dalej. Umowa sprzedaży nie jest przez art. 930 § 1 k.p.c. podważana co do ważności, lecz jest bezskuteczna wobec wierzycieli, którzy wszczęli egzekucję.^[40] Sprawa dotyczyła odpowiedzialności Skarbu Państwa za działania komornika i zdarzeń z lat 2002-2003. Ta teza nie przesądziła o wyniku. Przywołujemy ją jako ilustrację, nie jako opis obecnego stanu prawnego. Obecne brzmienie przepisu podaliśmy wyżej.

Po zajęciu dłużnik nie może skutecznie obciążyć nieruchomości, na przykład nową hipoteką. Takie obciążenie jest nieważne.^[41] Oddanie zajętej nieruchomości w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę jest bezskuteczne wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji.^[42]

Komornik składa do sądu wniosek o wpis o wszczęciu egzekucji w księdze wieczystej. To wpis, że rozpoczęto egzekucję, czyli przymusowe ściąganie długu. Komornik robi to jednocześnie z wysłaniem dłużnikowi wezwania do zapłaty.^[43] Kupujący, który sprawdzi księgę, może więc trafić na taki wpis.

Hipoteka to zabezpieczenie długu na nieruchomości. Dzięki niej wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością.^[44] Dlatego przed sprzedażą warto z prawnikiem ustalić, co stanie się z zabezpieczonym długiem i z hipoteką.

Z przepisów wynika kilka ścieżek. W każdej ważna jest rozmowa z wierzycielem lub komornikiem:

• Zapłata należności wierzyciela wraz z kosztami przed zamknięciem przetargu (samej licytacji). Wtedy komornik umarza egzekucję, czyli kończy postępowanie.^[45]
• Umorzenie egzekucji na wniosek, jeżeli zażąda tego wierzyciel.^[13]
• Zawieszenie postępowania, czyli jego wstrzymanie, na wniosek wierzyciela. Nie dotyczy to wniosku, który zmierza jedynie do przedłużenia postępowania.^[14]
• Wstrzymanie czynności komornika. Komornik wstrzyma się z czynnością, jeżeli przed jej rozpoczęciem dłużnik złoży niebudzący wątpliwości dowód na piśmie. Dowód ma pokazywać, że obowiązek został wykonany albo że wierzyciel udzielił zwłoki.^[46]

Co w praktyce zrobi komornik, gdy pokażesz umowę sprzedaży i dowód zapłaty od kupującego, zależy od konkretnej sprawy. Tę kwestię zostawiamy prawnikowi.

Przepisy pozwalają wierzycielowi żądać uznania czynności dłużnika za bezskuteczną w stosunku do niego. Dotyczy to sytuacji, gdy dłużnik dokonał czynności z pokrzywdzeniem wierzycieli, a osoba trzecia uzyskała z niej korzyść majątkową. Dłużnik musi przy tym działać ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli. Osoba trzecia musi o tym wiedzieć albo przy zachowaniu należytej staranności móc się dowiedzieć.^[47]

Czynność jest dokonana z pokrzywdzeniem wierzycieli, jeżeli przez nią dłużnik stał się niewypłacalny albo stał się niewypłacalny w wyższym stopniu niż wcześniej. Jeśli korzyść uzyskała osoba w bliskim stosunku z dłużnikiem, ustawa zakłada (domniemywa się), że ta osoba wiedziała o tej świadomości dłużnika.^[47] Żądania uznania czynności za bezskuteczną nie można zgłosić po upływie pięciu lat od jej daty.^[48]

Dlatego przed podpisaniem umowy z osobą bliską lub znajomym porozmawiaj z prawnikiem.

Przy licytacji warto mieć na uwadze, że:

• W przetargu (samej licytacji) nie mogą uczestniczyć między innymi dłużnik, jego małżonek, dzieci, rodzice i rodzeństwo.^[49]
• Nabywca nie może żądać unieważnienia nabycia ani zmniejszenia ceny z powodu wad nieruchomości.^[50]
• Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę. Jest też podstawą do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia pomieszczeń.^[51]
• Z uzyskanej kwoty zaspokaja się należności w ustawowej kolejności.^[52] Dłużnik dostaje odpis planu podziału, czyli dokumentu o podziale tej kwoty. Zarzuty przeciwko planowi podziału wnosi się w terminie dwóch tygodni od jego doręczenia.^[53]

Nie obiecujemy, że po zaspokojeniu wierzycieli cokolwiek zostanie. To zależy od wysokości długu i obciążeń. Sprzedaż samodzielna może dawać większy wpływ na termin i na wybór kupującego. Egzekucja toczy się jednak dalej,^[6] sprawę z wierzycielem trzeba ułożyć, a wpisy w księdze wieczystej i hipoteki wpływają na rozmowy z kupującym. Żadna z tych dróg nie jest z góry lepsza. Wszystko zależy od długu, obciążeń, stanu nieruchomości i rynku.

Jeśli po lekturze rozważasz sprzedaż nieruchomości albo chcesz zorientować się w sytuacji, opisz ją w formularzu na odciazeni.pl lub napisz do nas na WhatsApp. Nie ma presji ani zobowiązań. Decyzja zawsze należy do Ciebie.

Wstępna wycena w 15 minut, ostateczna wycena w 12-48h po analizie dokumentów. Nasza wycena to osobna rzecz niż operat biegłego w egzekucji i nie zastępuje go.