Czym różni się dożywocie od służebności mieszkania i co to znaczy przy sprzedaży?

• Podstawa. Dożywocie wynika z umowy, w której nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy utrzymanie w zamian za nieruchomość.^[1] Służebność osobista to prawo ustanawiane na rzecz oznaczonej osoby fizycznej. Służebność mieszkania jest jedną z takich służebności.^[3][1]
• Treść. Dożywocie może obejmować utrzymanie i inne świadczenia, a także służebność mieszkania jako część swojej treści.^[1] Zakres służebności osobistej oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego, czyli osoby, której służebność przysługuje. Uwzględnia się przy tym zasady współżycia społecznego i zwyczaje miejscowe.^[10]
• Przenoszenie prawa. Prawo dożywocia jest niezbywalne, czyli nie można go przenieść na inną osobę.^[5] Służebności osobiste też są niezbywalne. Nie można również przenieść uprawnienia do ich wykonywania.^[6]
• Kto może korzystać. Przy służebności mieszkania kodeks wskazuje, kogo uprawniony może przyjąć na mieszkanie.^[4] Przy dożywociu wiele zależy od treści umowy.^[1] Piszemy o tym niżej.

Jeśli strony nie umówiły się inaczej, nabywca powinien przyjąć zbywcę jako domownika. Powinien też dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału. Ma zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie. Powinien też sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.^[1]

Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy.^[1] Osobę uprawnioną z dożywocia kodeks nazywa dożywotnikiem. Dożywotnikiem może być zbywca nieruchomości.^[11]

Umowa może też przewidywać, że nabywca obciąży nieruchomość na rzecz zbywcy służebnością mieszkania. Wtedy ta służebność należy do treści prawa dożywocia. Przepis wymienia tu także inne prawa, na przykład użytkowanie, którego wykonywanie ogranicza się do części nieruchomości.^[1] Służebność mieszkania może więc istnieć jako osobne prawo albo jako element dożywocia.^[3][1]

Własność przechodzi na nabywcę z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia.^[2] Słowo „obciążyć” oznacza tu: ustanowić na nieruchomości prawo na rzecz oznaczonej osoby.^[3] Do takiego obciążenia stosuje się „odpowiednio” przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych.^[2] Prawa rzeczowe ograniczone to nazwa z kodeksu cywilnego dla pięciu praw. Są wśród nich służebność i hipoteka.^[12] Które przepisy i w jakim zakresie pasują do Twojego prawa, ocenia prawnik po przeczytaniu dokumentów.

Przepisy kodeksu o dożywociu (art. 908-916 k.c.) nie określają formy umowy.^[13] Ogólną zasadę zawiera art. 158 k.c. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.^[8] Umowa o dożywocie dotyczy przeniesienia własności nieruchomości.^[1] To przeniesienie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia.^[2] Jaka forma dotyczy Twojej sprawy, także w razie samej służebności, potwierdź u notariusza.

Kodeks mówi, że mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie, czyli niepełnoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności (art. 301 § 1 k.c.).^[4]

Można się też umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania będzie przysługiwać jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi (art. 301 § 2 k.c.).^[4] Mający służebność mieszkania może ponadto korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku (art. 302 § 1 k.c.).^[14]

Przy dożywociu sprawa jest mniej oczywista. Treść prawa ustalają strony w umowie. Kodeks opisuje obowiązki nabywcy z zastrzeżeniem „w braku odmiennej umowy”.^[1] Czy i w jakim zakresie zasady z art. 301 k.c. stosuje się do dożywotnika, trzeba sprawdzić w konkretnej umowie.^[4] Tego pytania tu nie rozstrzygamy.

Tego pytania nie rozstrzygamy. Do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne (art. 302 § 2 k.c.).^[14] Nieruchomość obciążona to ta, na której ustanowiono służebność. Tych przepisów o użytkowaniu nie opisujemy. Kto ponosi koszty remontu w Twojej sprawie, wyjaśni prawnik po przeczytaniu umowy i dokumentów.

Kodeks przewiduje kilka rozwiązań na wypadek trudnych relacji między stronami.

Przy służebności osobistej przepis mówi tak: jeżeli uprawniony dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę (art. 303 k.c.).^[15] Przepis nie wylicza, co oznaczają „rażące uchybienia”.

Przy dożywociu kodeks mówi o sytuacji, gdy z jakichkolwiek powodów między dożywotnikiem a zobowiązanym wytworzą się takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby nadal pozostawały w bezpośredniej ze sobą styczności. Zobowiązany to ten, kto według umowy ma zapewnić utrzymanie. W takiej sytuacji sąd na żądanie jednej ze stron zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień (art. 913 § 1 k.c.).^[11]

Osobno kodeks mówi, że w wypadkach wyjątkowych sąd może rozwiązać umowę o dożywocie. Może to zrobić na żądanie zobowiązanego albo dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości (art. 913 § 2 k.c.).^[11]

Sąd Najwyższy w wyroku z 19 listopada 2009 r. (sygnatura IV CSK 236/09) odniósł się do art. 913 § 2 k.c. Zgodził się z sądem apelacyjnym, że ten przepis można zastosować tylko „w wypadkach wyjątkowych”. Wskazał też, że zachowania stron umowy dożywocia podlegają zawsze ocenie zindywidualizowanej, czyli ocenie każdego przypadku z osobna, i nie należy ich traktować schematycznie.^[16] Wyrok pochodzi z 2009 roku, więc przy własnej sprawie sprawdź z prawnikiem, jak przepis jest dziś stosowany. Wyniku żadnej sprawy nie da się z góry przewidzieć.

Tu łatwo o uproszczenia, więc piszemy ostrożnie. Służebność osobista wygasa, czyli się kończy, najpóźniej ze śmiercią uprawnionego (art. 299 k.c.).^[17] Drugi przepis dotyczy prawa dożywocia ustanowionego na rzecz kilku osób. W razie śmierci jednej z nich ulega ono odpowiedniemu zmniejszeniu (art. 911 k.c.).^[18]

Nie zestawiamy tych przepisów ze sobą. Nie rozstrzygamy tu, jakie skutki ma śmierć uprawnionego dla konkretnego prawa. Dotyczy to także sytuacji, gdy służebność mieszkania jest częścią dożywocia (art. 908 § 2 k.c.).^[1] Nie rozstrzygamy też, co dzieje się z wpisem tego prawa w księdze wieczystej. To pytania dla notariusza lub prawnika, po przeczytaniu aktu notarialnego i odpisu księgi.

Kodeks opisuje też inne sytuacje dotyczące ograniczonych praw rzeczowych w ogóle. Gdy uprawniony zrzeka się takiego prawa, czyli z niego rezygnuje, prawo to wygasa. Oświadczenie powinno być złożone właścicielowi rzeczy obciążonej.^[19] Jednakże, gdy ustawa nie stanowi inaczej, a prawo było ujawnione w księdze wieczystej, do jego wygaśnięcia potrzebne jest wykreślenie prawa z księgi (art. 246 § 2 k.c.).^[19] Jak ten przepis stosuje się poza zrzeczeniem, tu nie rozstrzygamy.

Ograniczone prawo rzeczowe wygasa też w dwóch innych sytuacjach (art. 247 k.c.). Pierwsza: prawo przechodzi na właściciela rzeczy obciążonej. Druga: ten, komu prawo przysługuje, nabywa własność rzeczy obciążonej.^[20] W tym poradniku rzeczą obciążoną jest nieruchomość, na której ustanowiono to prawo.

Ustawa zakłada (domniemywa), że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Zakłada też, że prawo wykreślone nie istnieje (art. 3 ust. 1–2 u.k.w.h.).^[21] Prawo dożywocia należy do praw, które mogą być ujawnione w księdze wieczystej, czyli w niej wpisane (art. 16 ust. 2 pkt 1 u.k.w.h.).^[22]

Wpis w księdze jest dokonywany jedynie na wniosek i w jego granicach, chyba że przepis szczególny przewiduje wpis z urzędu, czyli bez wniosku. Wpisem w księdze wieczystej jest też wykreślenie, czyli usunięcie prawa z księgi (art. 626⁸ § 1 i 7 k.p.c.).^[23] Warto więc zacząć od aktualnego odpisu księgi. Sprawdź, co w niej naprawdę stoi, zamiast opierać się na tym, co ktoś pamięta albo zakłada.

Kodeks przewiduje sytuację, gdy ktoś zbywa, czyli przekazuje dalej, nieruchomość obciążoną prawem dożywocia. Jej nabywca ponosi wtedy także „osobistą odpowiedzialność” za świadczenia objęte tym prawem. Wyjątek dotyczy świadczeń, które stały się wymagalne w czasie, kiedy nieruchomość nie była jego własnością. Przepis dodaje, że osobista odpowiedzialność współwłaścicieli jest solidarna (art. 910 § 2 k.c.).^[2] Które świadczenia są wymagalne i co to znaczy w konkretnej umowie, ocenia notariusz lub prawnik po przeczytaniu aktu.

Jeżeli zobowiązany z umowy o dożywocie zbył otrzymaną nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa (art. 914 k.c.).^[24]

Dla kupującego ważna jest też rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. To ochrona tego, kto kupuje. W razie niezgodności księgi z rzeczywistym stanem prawnym jej treść rozstrzyga na korzyść nabywcy. Chodzi o tego, kto z osobą uprawnioną według księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe przez czynność prawną, na przykład umowę (art. 5 u.k.w.h.).^[25]

Ta ochrona ma granice. Nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych. Czy dana czynność jest nieodpłatna, ocenia prawnik. Nie chroni też nabywcy działającego w złej wierze. W złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć (art. 6 u.k.w.h.).^[25]

Rękojmia nie działa też przeciwko niektórym prawom. Ustawa wymienia wśród nich prawo dożywocia (art. 7 pkt 2 u.k.w.h.). Na tej liście są też inne prawa, na przykład niektóre służebności oraz prawa obciążające nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu.^[26]

Czy i w jakim zakresie rękojmia (art. 5–7 u.k.w.h.) odnosi się do służebności mieszkania, której nie ma w księdze, tu nie rozstrzygamy.^[25][26] To wymaga oceny konkretnej sprawy przez notariusza lub prawnika. Zapytaj o to wprost, zanim cokolwiek podpiszesz.

Załóżmy, że ktoś zamierza kupić mieszkanie i w odpisie księgi wieczystej widzi wpis o prawie dożywocia albo o służebności mieszkania. To nie jest moment na decyzję, tylko na zebranie informacji. Warto ustalić, czyjego prawa dotyczy wpis, na podstawie jakiego dokumentu powstało i co dokładnie obejmuje. Dopiero z tych dokumentów notariusz lub prawnik może powiedzieć, co z nich wynika dla tej konkretnej transakcji.

Ta część dotyczy tylko sytuacji, gdy nieruchomość jest sprzedawana w toku egzekucji, czyli przymusowego ściągania długu. Egzekucję z nieruchomości prowadzi komornik.^[27] Streszczamy przepisy i nie oceniamy żadnej konkretnej sprawy.

Komornik ogłasza o licytacji przez publiczne obwieszczenie. Ma w nim podać także wyjaśnienie dotyczące użytkowania, służebności i praw dożywotnika.^[9] Według tego wyjaśnienia niektóre z tych praw nie będą uwzględnione w dalszym toku egzekucji. Wygasną z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności.^[9] Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę.^[28]

Chodzi o prawa, które spełniają dwa warunki naraz. Po pierwsze, nie są ujawnione w księdze wieczystej ani przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Po drugie, nie zostaną zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed rozpoczęciem licytacji (art. 953 § 1 pkt 7 k.p.c.).^[9] Zbiór dokumentów prowadzi sąd rejonowy dla nieruchomości, która nie ma założonej księgi wieczystej, albo której księga zaginęła lub uległa zniszczeniu.^[29]

Art. 1000 § 3 k.p.c. mówi o prawach, które pozostają w mocy.^[30] Chodzi o użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika. Muszą spełniać dwa warunki. Pierwszy dotyczy ujawnienia: prawo jest ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru. Może też nie być tak ujawnione, ale wtedy musi być zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji.^[30]

Drugi warunek to jedna z trzech sytuacji. Pierwsza: prawom przysługuje pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami. Druga: nieruchomość nie jest obciążona hipotekami. Trzecia: wartość tych praw znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Hipoteka to zabezpieczenie długu na nieruchomości.^[31] W trzeciej sytuacji wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia.^[30]

Nie wyciągamy z tych przepisów wniosków dla żadnej konkretnej sprawy. Jak je stosować, gdy w grę wchodzi licytacja, ocenia komornik, sąd lub prawnik. Warto zapytać o to z wyprzedzeniem, bo przepisy wiążą skutki ze zgłoszeniem najpóźniej na trzy dni przed rozpoczęciem licytacji.

Zanim zdecydujesz o sprzedaży lub zakupie, zbierz dokumenty. Dzięki nim ktoś znający przepisy oceni Twoją sytuację:

• aktualny odpis księgi wieczystej nieruchomości, z wpisami o dożywociu lub służebności,
• akt notarialny lub inny dokument, na podstawie którego prawo zostało ustanowione,
• odpis aktu zgonu, jeśli sprawa dotyczy zmian po śmierci osoby uprawnionej,
• pisma od komornika lub sądu, jeżeli jakieś masz.

Z takimi dokumentami porozmawiaj z notariuszem lub prawnikiem. Jeśli chcesz opisać nam swoją sytuację, możesz wypełnić formularz na stronie albo napisać na WhatsApp. Wstępna wycena jest gotowa w 15 minut. Ostateczna wycena powstaje w 12-48h po analizie dokumentów. Rozmowa z nami do niczego Cię nie zobowiązuje, a decyzję podejmujesz we własnym tempie.